С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2004.
3. Оценка недвижимости
3.3. Факторы, влияющие на стоимость
недвижимости.
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно
влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.
Таблица 3.2
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Группа
|
Характеристика факторов
|
Факторы
|
Физические
|
Характеристики местоположения
|
- климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым
территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.
|
Характеристики земельного участка
|
размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования
по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.
|
Характеристики зданий и сооружений
|
- количество;
- тип, год и качество постройки;
- стиль, планировка, конструкции и т.д.
|
Окончание табл.3.2
Группа
|
Характеристика факторов
|
Факторы
|
Экономические
|
Общие
|
- состояние мировой экономики;
- экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;
- финансовое состояние предприятий
|
Факторы спроса
|
- уровень занятости;
- величина заработной платы и доходов;
- платежеспособность;
- наличие источников финансирования;
- ставки процента и аренды;
- издержки при формировании продаж
|
Факторы предложения
|
- площадь продаваемой земли;
- число объектов, выставленных на продажу;
- затраты на СМР;
- финансирование, налоги
|
Социальные
|
- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости,
предприятий, в варианте землепользования;
- базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним
объектам и их владельцам, чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение
или старение;
- тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;
- стиль и уровень жизни
|
Политические, административные и юридические
|
- налоговая, финансовая политика;
- предоставление разного рода льгот;
- контроль землепользования, ставок арендной платы;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт,
школы, охрана здоровья и т.д.;
- правовые нормы и правила
|
Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных
факторов следует учитывать:
различные уровни влияния факторов:
· региональный;
· местный (локальный);
· непосредственного окружения;
основные градостроительные принципы:
- функциональное зонирование – разделение поселения на части
различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
- город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности,
не существует сама по себе;
- создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской,
жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
- транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная
сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными
зонами, создать архитектуру поселения;
- поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную
структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
- город в системе расселения – поселение является элементом системы
национального расселения – рационально построенной пространственной организации
группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной
среде;
- комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены
пять задач:
· социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование,
обслуживание, отдых, труд, управление;
· экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими,
санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;
· экономическая – направлена на рациональное использование территориальных
ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов
производства;
· эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей
среды;
· техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории,
качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических
условий;
циклы развития среды местоположения недвижимости:
· рост;
· стабильность (зрелость);
· упадок (ухудшение);
· зарождение (обновление).
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Похожие материалы:
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Багиев Г.Л., Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности: Факторы, влияющие на выбор типа предприятия
Факторы эффективности менеджмента
Факторы, влияющие на стратегический выбор компании
Гончарук В.А. Маркетинговое консультирование: Факторы, определяющие качество
Факторы, определяющие стратегический выбор фирмы
|