С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2004.
3. Оценка недвижимости
3.2. Принципы оценки недвижимости
В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный
набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются
в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Принципы оценки недвижимости
Группа
|
Принцип
|
Характеристика
|
Принципы пользователя недвижимого имущества
|
Полезности
|
Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может
быть полезен потенциальному владельцу
|
Замещения
|
Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости
больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью
|
Окончание табл. 3.1
Группа
|
Принцип
|
Характеристика
|
|
Ожидания
|
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей
стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения
недвижимостью
|
Принципы, связанные с объектом недвижимости
|
Остаточной продуктивности
|
В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная
продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты
на труд, управление и эксплуатацию капитала
|
Предельной продуктивности
|
В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся
после покрытия издержек
|
Вклад
|
Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый
прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
|
Возрастающей и убывающей доходности
|
Закономерность об убывающей предельной производительности
– т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту
прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится
меньше, чем прирост капиталовложений
|
Сбалансированности (пропорциональности)
|
Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих
максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны
быть согласованы между собой
|
Оптимальных величин
|
Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного
использования различных видов недвижимости
|
Оптимального разделения имущественных прав
|
Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы
увеличить общую стоимость объекта недвижимости
|
|
Наиболее эффективного использования
|
Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее
эффективного использования
|
Принципы внешней рыночной среды
|
Соответствие
|
Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура,
уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям
и ожиданиям рынка
|
Зависимость
|
Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения,
близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.
|
Спрос и предложение
|
Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием
предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка
|
Конкуренция
|
Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме
того уравнивается доходность инвестиций
|
Изменение
|
Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени.
Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия
|
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
|
Разумное и возможное использование объекта недвижимости,
даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую
высокую стоимость недвижимости на дату оценки*
|
*В оценочной деятельности существуют особенности применения
данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования
земельного участка зависит:
· от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств),
негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
· возможности рынка принять данный вариант использования –
оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается
в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая
ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
· правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения
законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки,
ограничений местной администрации и требований местного населения;
· технологической обоснованности застройки – оценка возможности
осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при
соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных
работ;
· финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку
эффективности инвестиционного проекта;
· физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Похожие материалы:
Принципы организации прокурорского надзора
Принципы организации правосудия (Батычко В.Т., 2008)
Принципы организации оплаты труда
Принципы оценки объектов недвижимости
Гончарук В.А. Развитие предприятия: Принципы построения структуры
Принципы правового статуса человека и гражданина
|