С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2004.
3. Оценка недвижимости
3.4. Технология оценки недвижимости.
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости
в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики
оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка недвижимости — это оценка
большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных
методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки
большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется
используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.
При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются
с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой
группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это
оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится
в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном
этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием
различных подходов к оценке недвижимости.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.3.3), выполняемых
последовательно для определения ее стоимости.
Таблица 3.3
Этапы оценки недвижимости
№
этапа
|
Содержание этапа
|
1
|
Определение проблемы
|
1.1
|
идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические
характеристики
|
1.2
|
выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных
с объектом
|
1.3
|
устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию
на которую определяется стоимость объекта оценки
|
1.4
|
определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки
и, соответственно, полученный результат
|
1.5
|
определение вида стоимости, который необходимо определить
в соответствии с поставленной целью
|
1.6
|
формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете,
описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку
стоимости имущества
|
2
|
Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
|
2.1
|
Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
|
2.2
|
Определение информации и ее источников, определение комплекса документов,
которые должен представить заказчик
|
Продолжение табл.3.3
№
этапа
|
Содержание этапа
|
2.3
|
Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
|
2.4
|
Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика;
имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый
стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
|
2.5
|
Составляется календарный план работ по оценке
|
2.6
|
подготовка и подписание договора на оценку
|
3
|
Сбор и анализ данных
|
3.1
|
Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих
документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта
оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных
характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также
другой информации, связанной с объектом оценки
|
3.2
|
Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры
и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование
|
4
|
Оценка земельного участка
|
4.1
|
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного,
так и предположительного вакантного земельного участка
|
4.2
|
Определение стоимости земельного участка
|
5
|
Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости
|
5.1
|
Применение сравнительного подхода
|
5.2
|
Применение доходного подхода
|
5.3
|
Применение затратного подхода
|
Окончание табл. 3.3
№
этапа
|
Содержание этапа
|
6
|
Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
|
|
получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов
применения различных подходов к оценке
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы
для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость
и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина
стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана
рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке
до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев
|
7
|
Подготовка отчета и заключения об оценке.
|
|
подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости
имущества
|
8
|
Доклад об оценке
|
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Похожие материалы:
Технологический прогресс
Стратегии бизнеса: Технологическая стратегия предприятия
Технологическая подготовка производства новых изделий
Технология оценки объектов недвижимости
Технология разработки тура (Фролова Т.А., 2010)
Течение срока исковой давности в случае
оставления иска без рассмотрения
|