С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2004.
1. Основные понятия и определения
экономики недвижимости
1.1. Понятие, сущность и основные
характеристики недвижимости
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли,
а также зданий и сооружений на ней».
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился
в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г.
«О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым
имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому
имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные
строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например:
шахты, мосты, плотины.
В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было
установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление
имущества на движимое и недвижимое упразднено.
В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено
деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК
РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается
недвижимостью» (табл.1.1).
Таблица 1.1
Виды недвижимого имущества
№ п/п
|
Отдельные объекты
|
Сложные объекты
|
1
|
Земельные участки
|
Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
♦ инвентарь и оборудование;
♦ сырье и продукцию;
♦ требования и долги;
♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его
продукцию, работы и услуги;
♦ нематериальные активы;
♦ информацию;
♦ другие исключительные права
|
2
|
Участки недр
|
3
|
Обособленные водные объекты
|
4
|
Все, что прочно связано с землей, в том числе:
♦ леса;
♦ многолетние насаждения;
♦ здания;
♦ сооружения
|
5
|
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной
регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦ суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону
|
Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится
в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав
такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые
дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки,
зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные
жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного
и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной
сферы.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные
бумаги, признаются движимым имуществом.
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения
его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет
целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость
может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь неотделимые части,
которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой
вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование
жилого дома).
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые
принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь,
которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней
общим назначением.
Недвижимая вещь может иметь различные обременения
– условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества
(сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и
других), устанавливаемых на основе договора или закона.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим
объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации
необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение
может существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся
во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости,
который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета
(инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством
Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует
как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или
сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится
здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый
номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания
или сооружения и инвентарного номера помещения.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта
недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества
(земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в
результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно
выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое
назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует
в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое
из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного
(определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.
Географическая концепция отражает физические (технические)
характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение,
плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты
недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических,
техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские
качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении
сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость
как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования
дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость
и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные
потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости
формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость подразумевает
совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом
отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть
неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального
и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности
земельных участков, строения на них, воздушное пространство.
В России, как и в других промышленно развитых странах мира,
законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать
в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им
другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.
Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие
с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного
права.
Социальная роль недвижимого имущества состоит
в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других
потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании
и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный
фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно,
имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Основные типы недвижимости
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо
от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома,
квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами,
отличающими его от других товаров (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты
или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные
в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному
назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом
проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или
косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по
ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости
и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости,
управления ими.
По характеру использования
- Жилая недвижимость: дома,
коттеджи, квартиры.
- Коммерческая недвижимость: отели, офисные
помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
- Производственная недвижимость: фабрики, заводы,
склады.
- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы,
сады.
- Специальная недвижимость: школы, церкви,
монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных
и административных учреждений.
По целям владения
- для ведения бизнеса;
- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов и НЗП;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
- специализированная (в силу своего
специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или
продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования,
кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса):
нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки
и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
- неспециализированная — вся другая
недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования,
использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
- введенные в эксплуатацию;
- требующие реконструкции или капитального
ремонта;
- незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
- не воспроизводимые: земельные
участки, месторождения полезных ископаемых;
- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние
насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход
и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода
от недвижимости:
1) будущие периодические потоки денежных средств;
2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения
новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Похожие материалы:
Понятие, сущность и задачи прокурорского надзора за исполнением законов при производстве предварительного следствия и дознания
Понятие, способы и формы защиты прав предпринимателей (Батычко В.Т., 2011)
Понятие, принципы и виды аудита
Понятие, сущность, закономерности, принципы и основные категории менеджмента
Понятие, типы и факторы экономического роста (Фролова Т.А., 2009)
Понятие, формы и факторы интеграции
|