С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2004.
3. Оценка недвижимости
3.6. Определение итоговой стоимости
объекта оценки
3.6.1. Согласование результатов
оценки
Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов,
полученных с использованием различных подходов и методов оценки.
1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование
результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины,
представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся
критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является
набором альтернатив.
2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица
сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент
матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии
i относительно иерархии j.
Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности
в балльных оценках от 1 до 9:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.
Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5,
то aji = 1/5.
Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е.
набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.
Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем
умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем
уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием,
на который воздействует элемент.
Рис. 3.6. Согласование результатов оценки
3.6.2. Структурирование по иерархии
А - возможность отразить действительные намерения покупателя
и продавца.
Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие
на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).
Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.
Таблица 3.6
Матрица согласования критериев
|
А
|
Б
|
В
|
Г
|
Расчет
|
Вес критерия
|
А
|
|
|
|
|
|
|
Б
|
|
|
|
|
|
|
В
|
|
|
|
|
|
|
Г
|
|
|
|
|
|
|
Сумма
|
|
|
Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.
Таблица 3.7
Оценка результатов по критерию А
|
Доходный метод
|
Затратный метод
|
Сравнительный метод
|
Расчет
|
Вес критерия
|
Доходный метод
|
|
|
|
|
|
Затратный метод
|
|
|
|
|
|
Сравнительный метод
|
|
|
|
|
|
Сумма
|
|
|
После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается
итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.
Таблица 3.8
Матрица согласования результатов
|
А
|
Б
|
В
|
Г
|
Расчет
|
Вес критерия
|
Доходный метод
|
|
|
|
|
|
Хд
|
Затратный метод
|
|
|
|
|
|
ХЗ
|
Сравнительный метод
|
|
|
|
|
|
ХС
|
Сумма
|
|
|
Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости
по формуле:
С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где
ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;
ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного
подхода;
Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из
табл. 3.8).
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта
недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого
объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Похожие материалы:
Определение индекса инфляции
Определение и сущность лизинга (Боровская М.А. и др.)
Определение и виды договора морской перевозки
груза
Определение ключевых факторов конкурентного успеха
Определение маркетинга. Процесс управления маркетингом (под ред. Боровской М.А., 2008)
Определение массы грузов
|