Асаул А.Н., Карасев А.В.
Экономика недвижимости
Глава 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ
2.1. ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая
реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения
и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.
«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов,
посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы,
устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими
вариантами землепользования» [1] .
Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего
комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости,
так и с эксплуатацией уже существующих.
«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных
механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование
объектов недвижимости» [I].
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных,
локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню
риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой
национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального
богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка
недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала,
рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования
должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые
им помещения.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной
экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной
законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических
лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения
капитала.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования
рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты недвижимости;
- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами
землепользования;
- инвестирование в недвижимость,
выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым
имуществом:
• со сменой собственника:
- куплю-продажу объектов недвижимости;
- наследование;
- дарение;
- мену;
- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация
заложенных или арестованных объектов недвижимости);
•с частичным или полным изменением состава собственников:
- приватизацию;
- национализацию;
- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
- внесение в уставный капитал;
- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением
требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
• без смены собственника:
- инвестирование в недвижимость;
- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция)
;
- изменения направления использования, названия торговой марки,
юридического адреса и др.;
- управление, эксплуатация;
- залог;
- аренду;
- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление,
в безвозмездное пользование;
- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий
от получателя предпринимательской деятельности;
- ренту;
- пожизненное содержание с иждивением;
- передачу в доверительное управление;
- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
- страхование различных форм и различных операций, в том числе
при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются
с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости
[I].
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства
обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис.
2.1).
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:
- низкой ликвидностью;
- цикличным характером;
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени
с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует
спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает
раньше, чем в экономике.
- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием
ее с течением времени;
- высоким уровнем трансакционных
издержек.
Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:
1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении
построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается
и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это
рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает
после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим
отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных
исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство
достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты
и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;
4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных
мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность
сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по
заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить,
с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные
переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том,
что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В Санкт-Петербурге они составляют
5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе
застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом,
когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут
выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно
застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить
практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием
девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.
Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок
как специфический сектор экономики.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное
число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой
рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно
высокой.
Приведенные цифры получены в результате обработки информации,
накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны
по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее
сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из
окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной
комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000)
позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число
комнат в квартире.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер
потребительского спроса,
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем,
что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.
Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется
географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим
(дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе
объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов
транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков,
других мест массового отдыха и т.д.).
На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд
факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1.
Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса
и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей.
Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы,
а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное
влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на
спрос и предложение.
Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут
быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так,
рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом
или миграцией из других регионов. Например, в 1996 г. основная часть спроса
на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет
покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере
такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население
в соответствующих регионах.
Таблица 2.1
Система факторов, влияющих на спрос и предложение
Факторы
|
Влияние на предложение
|
Влияние на спрос
|
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
|
Изменение уровня доходов населения:
рост
сокращение
|
В современных условиях является фактором увеличения предложения на
рынке готового жилья
|
Увеличение
Уменьшение
|
Изменение уровня доходов бизнеса:
рост
сокращение
|
Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости
|
Увеличение
Уменьшение
|
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов:
рост
сокращение
|
Увеличение
Уменьшение
|
Увеличение
Уменьшение
|
Ставки арендной платы:
рост
сокращение
|
Увеличение
Уменьшение
|
Уменьшение
Увеличение
|
Стоимость строительства:
рост
сокращение
|
Уменьшение
Увеличение
|
Увеличение на рынке готового жилья
|
Ставки арендной платы:
рост
сокращение
|
Уменьшение
Увеличение
|
Уменьшение
Увеличение
|
Стоимость строительства:
рост
сокращение
|
Уменьшение
Увеличение
|
Увеличение на рынке готового жилья
|
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы:
увеличение
уменьшение
|
Увеличение
|
Увеличение
|
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
|
Изменение численности населения
рост
сокращение
|
Увеличение
|
Увеличение
Уменьшение
|
Окончание табл. 2.1
Факторы
|
Влияние на предложение
|
Влияние на спрос
|
Изменение образовательного уровня:
рост
понижение
|
|
Увеличение
Уменьшение
|
Изменение уровня преступности:
рост
понижение
|
|
Уменьшение
Увеличение
|
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка:
рост
понижение
|
Увеличение
|
Уменьшение
Увеличение
|
Уровень налога на имущество:
рост
понижение
|
Увеличение
|
Уменьшение
|
Уровень земельного налога:
рост
сокращение
|
Увеличение
|
Увеличение
|
Зональные ограничения:
более строгие
менее строгие
|
Увеличение
|
Увеличение
|
Условия совершения сделок:
либеральные
ограничительные
|
Увеличение
|
Увеличение
|
Условия получения прав на застройку:
либеральные
ограничительные
|
Увеличение
Уменьшение
|
|
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
|
Экологическая обстановка:
улучшение
ухудшение
|
Увеличение
|
Уменьшение
|
Уровень развития инфраструктуры:
высокий
низкий
|
Увеличение
|
Уменьшение
|
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на
рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости
[3] . Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций
в объекты недвижимости.
В настоящее время на российском рынке существует значительное
превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на
коммерческую недвижимость).
Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими
факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим
состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения.
Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.
Так, например, территориальные различия спроса и предложения
жилья в Петербурге в 1999 году выглядели так: Приморский район - предложение
- 30%, спрос - 10%; Центральный район - предложение - 18%, спрос - 20%; Невский
и Кировский районы - предложение - 8%, спрос - 16%; Красносельский район -
предложение - 1%, спрос - 7%. В табл. 2.2 приведены средние цены в соответствии
с районами и количеством комнат.
Таблица 2.2
Средние цены по районам и количеству комнат
в Санкт-Петербурге
Район
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7 и более
|
Адмиралтейский
|
363
|
358
|
363
|
360
|
356
|
353
|
352
|
Василеостровский
|
428
|
412
|
394
|
383
|
355
|
346
|
361
|
Выборгский
|
386
|
377
|
374
|
384
|
404
|
-
|
416
|
Калининский
|
371
|
344
|
349
|
353
|
383
|
342
|
-
|
Красногвардейский
|
364
|
350
|
360
|
372
|
395
|
. -
|
-
|
Красносельский
|
349
|
334
|
327
|
322
|
-
|
-
|
-
|
Московский
|
389
|
393
|
411
|
418
|
431
|
462
|
-
|
Невский
|
359
|
338
|
340
|
346
|
330
|
375
|
-
|
Окончание табл. 2.2
Район
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7 и более
|
Петроградский
|
383
|
379
|
372
|
362
|
368
|
355
|
367
|
Приморский
|
360
|
357
|
356
|
362
|
348
|
-
|
373
|
Фрунзенский
|
368
|
340
|
337
|
335
|
342
|
403
|
-
|
Центральный
|
390
|
389
|
383
|
377
|
380
|
376
|
383
|
Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является
необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.
Независимо от функционального назначения объекта он постоянно
нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании
жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране,
поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей
и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть
его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность
объектов и цену их потребления.
К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз
преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской
и коммерческой деятельности.
Преимущества:
• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках)
за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
" меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной
конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства
конкурирующих объектов.
К недостаткам можно отнести:
• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке
товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации
информации о сделках на рынке недвижимости;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемых
на рынке недвижимости;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного
регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского
спроса;
• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты
объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию)
значительны, если не сказать высокие.
[1] Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.
[2] Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1993, с. 59.
[3] Спрос и предложение на рынке недвижимости менее эластичны,
чем на других рынках.
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Похожие материалы:
Особенности землепользования
Особенности защиты прав предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора) (Батычко В.Т., 2011)
Особенности защиты прав лицензиата
Особенности избрания в качестве меры пресечения
заключения под стражу
Особенности избрания меры пресечения и
производства отдельных следственных действий - ст.450 УПК РФ
Особенности исполнения
денежных требований по обязательствам перед Российской Федерацией
|