Асаул А.Н., Денисова И.В.

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО - ПЕРСПЕКТИВНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ
(на примере Ленинградской области)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 В результате исследований, представленных в монографии установлено, что на развитие ИЖС в сельской местности влияют следующие существующие проблемы и условия:

практические разработки, применяемые в области развития ИЖС;

законодательная и нормативная база в области финансирования жилищного (в том числе и индивидуального) строительства;

признание частной собственности на землю Федеральным законом РФ «Земельный кодекс Российской Федерации»;

тенденция к использованию заемных средств для ИЖС;

содействие государственных (федеральных и региональных) органов при организации системы развития ИЖС в сельской местности региона;

тенденция развития конкуренции строительных подрядных организаций при осуществлении ИЖС в сельской местности;

     увеличение ввоза сельскохозяйственной продукции и сокращение ее вывоза;

трудности в закреплении и привлечении рабочей силы в сельской местности;

развитие применения наиболее эффективных проектов ИЖС, учитывающие национальные традиции и природно-климатические условия России, в том числе применение прогрессивных строительных материалов, изделий, конструкций при реализации индивидуальных проектов жилья с целью их удешевления;

 взаимосвязь развития ИЖС с другими плановыми направлениями развития сельской местности.

Проблемы развития ИЖС невозможно осуществлять обособленно от других сфер хозяйства региона. В частности необходимо учитывать: пути и формирование социальной адаптации в агропромышленной сфере, что является одним из факторов устойчивого развития АПК; задачи ценовой политики в сельской местности в сфере производства сельскохозяйственной продукции; политику определения региональной потребности в определенном виде сельскохозяйственной продукции; другие действующие программы такие как «Зерно», которая призвана обеспечить устойчивое производство и развитие рынка зерна в России на 2001-2005 гг. и до 2010 г., «Обеспечение занятости и увеличение доходов сельского населения России»; политику формирования благоприятного инвестиционного климата в сельской местности; приоритетность развития личных подсобных хозяйств.

При анализе сложившейся практики развития жилищного строительства выявлено, что существует ряд проблем, не позволяющих в полной мере заимствовать существующие модели для реализации их в сельской местности:

1. В России не достаточно развит институт кредитных учреждений, таких как ипотечные банки и ссудно-сберегательные учреждения, реализующие свою деятельность именно в области предоставлении кредитных ресурсов на жилищное строительство или приобретение жилья.

2. В российских условиях инфляции и частых случаях нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, не многие потенциальные заемщиками согласятся использовать накопительные вклады и оставлять свои денежные средства в ожидании ипотечного кредита, ибо в России отсутствует государственная система поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это имеет место в таких европейских странах как Германия, Франция и т.д.

3. Из уклада сельской жизни в России следует, что сельские жители не производят длительного накопления средств для строительства жилья, предпочитая производить отдельные этапы работ на имеющиеся средства.

4. В России недостаточно разработан механизм рефинансирования и, в связи с этим существуют сложности полноценного функционирования  вторичного рынка ипотечных кредитов, на которых основана двухуровневая модель ипотечного кредитования.

5. При залоговых взаимоотношениях с сельскими жителями кредитное учреждение может иметь трудности с реализацией закладных ввиду низкой ликвидности объектов ипотеки, которые могут предложить сельские жители  (например,  земельные  участки  в  отдаленных  селах). В  связи  с этим нецелесообразно обращение таких закладных на вторичном рынке и затрудняется участие сельских жителей в двухуровневой модели ипотечного кредитования.

6. Несмотря на то, что российским законодательством предусматривается возможность обращения взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований кредитора в случае невозможности погашения кредита заемщиком, на практике невозможно осуществить необходимое выселение из заложенного объекта недвижимости (в случае если предмет ипотеки – жилье).

7. Полное заимствование моделей развития ИЖС других регионов России не представляется возможным из-за региональных особенностей.

8. Для малообеспеченных семей недостатком является конкретный адресный характер помощи в приобретении жилья, что не  всегда может быть  удобно для сельских жителей, если они предполагают иметь жилье в определенном месте, связанным территориально с необходимой для них местностью.

Учитывая все вышеперечисленные условия и проблемы, целесообразно создание единого регионального фонда ИЖС в сельской местности, который использовал бы уже накопленный положительный потенциал в области развития ИЖС в других регионах, функционировал на основе действующего законодательства и был бы единым центром по решению существующих трудностей в ИЖС в сельской местности, а также различных сопутствующих проблем.

Таким образом авторы  предлагают:

1. Сформировать систему управления развитием ИЖС в сельской местности, в основе которой выделены субъект и объект управления, установлены подсистемы и элементы, утверждены принципы функционирования, цели и задачи деятельности, описаны связи в данной системе. В качестве субъекта управления в данной системе предлагается единый региональный фонд, в основе формирования принципов и задач деятельности которого должны лежать существующие условия, в которых предстоит действовать Фонду и проблемы, стоящие перед развитием ИЖС в сельской местности на момент создания Фонда.

2. Установить цели Фонда, которые направлены на решение таких проблем в сельской местности как создание необходимых условий для обеспечения сельских жителей жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развитие конкуренции строительных подрядных организаций, формирование тенденции к вывозу сельскохозяйственной продукции, а не к ее ввозу, развитие применения наиболее эффективных проектов ИЖС, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия России, закрепление в сельской местности молодых специалистов, сохранение квалифицированных кадров на селе, создание фиксированных рабочих мест для специалистов с необходимыми помещениями в соответствии с их профессиональными потребностями.

3. Применить на практике, разработанные авторами модели развития ИЖС в сельской местности – с использованием залоговых и зачетных отношений; с участием сельскохозяйственных организаций; с целью привлечения квалифицированных рабочих кадров в сельскую местность.

Авторами установлено, что финансовая реализуемость деятельности Фонда возможна при оптимальном варианте сочетания целевого бюджетного финансирования, льготного кредитования фонда на развитие деятельности, а также вложения собственных средств, полученных от реализации моделей развития ИЖС в сельской местности.

 Выбор процентных ставок и сроков кредитования Фонда обусловлен:

а) необходимостью финансовой реализуемости деятельности Фонда, подразумевающей обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество средств для продолжения этой деятельности;

б) необходимостью развития Фонда до такого этапа деятельности, когда осуществляется использование только его собственных средств;

в) реальным средним размером платежей в месяц по погашению кредитов и процентов по ним, исходя из настоящей стоимости индивидуального жилого дома.

Полученные решения позволяют создать и осуществлять деятельность фонда по развитию ИЖС в сельской местности исходя из реально существующих региональных условий.