В.Т. Батычко
Гражданское право (Часть II) в вопросах и ответах Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2008.
14. Договор аренды: понятие, содержание, виды
По
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (най-модатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или пользование.
Договор
аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Признаки
договора аренды:
-
по договору аренды происходит передача имущества во владение и
пользование или пользование без перехода права собственности;
-
возмездный характер;
-
срочный характер договора;
-
предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные
непотребляемые вещи.
Для договора
аренды обязательна письменная форма в случаях, если:
-
договор заключен на срок более одного года;
-
одна из сторон - юридическое лицо.
Для договора
аренды недвижимого имущества необходима государственная регистрация, если иное
не предусмотрено законом.
Срок
аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в
договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В
этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив
об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за
три месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных
видов имущества (природных объектов и пр.).
Арендатор
имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при
наличии следующих условий:
-
надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору:
использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности,
своевременное внесение арендной платы и т. д.;
-
готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых
другими потенциальными арендаторами;
-
письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить
арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не
предусмотрен, то в разумный срок. Если арендодатель отказал в заключении
договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим
лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав
и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных
отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.
В случае если
по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться
арендованным имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого
не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный
срок.
Основной
обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать
арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор
вправе:
-
потребовать передачи имущества;
-
расторгнуть договор.
В любом
случае, у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. При
передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов арендатор
вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи
принадлежностей и документов, либо расторжения договора. В случае обнаружения
препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом
недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее
известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки
исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:
-
безвозмездного устранения недостатков;
-
соразмерного уменьшения арендной платы;
-
возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если
арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам.
Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания
соответствующих сумм из арендной платы;
-
досрочного расторжения договора.
Основная
обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной
платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется
размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при
сравнимых обстоятельствах.
Стороны могут
изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще
одного раза в год. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если
по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются
условия пользования имуществом либо его качество.
В случае
существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
(неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать
досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.
В случае
использования арендатором имущества не по назначению арендодатель вправе
потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя:
-
сдавать арендованное имущество в субаренду;
-
передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу
(перенаем);
-
передавать имущество в безвозмездное пользование;
-
передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;
-
вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в
производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут
быть ограничены законом.
Если иное не
предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества
распределяются следующим образом:
-
арендодатель осуществляет капитальный ремонт;
-
арендатор осуществляет текущий ремонт.
Распределение
затрат на улучшение арендованного имущества производится следующим образом:
-
отделимые улучшения остаются у арендатора;
-
арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения,
только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по
истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором
арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном
договором.
При
невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную
плату за все время просрочки, а арендодатель вправе требовать возмещения
причиненного просрочкой ущерба с зачетом уплаченной за время просрочки арендной
платы.
Передача
имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него.
Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое
имущество.
Переход права
собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на
арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды. Права и
обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству.
Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора на вступление в
договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было
обусловлено личными качествами арендатора.
Арендодатель
вправе требовать досрочного прекращения договора в случае:
-
использования арендатором имущества не по назначению с существенным
нарушением условий договора;
-
значительного ухудшения арендатором арендованного имущества;
-
невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок два раза
подряд;
-
невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных, на него
обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;
-
в иных случаях, предусмотренных договором.
Основания
досрочного прекращения договора по требованию арендатора:
-
непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором,
либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;
-
выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по
назначению, за которые отвечает арендодатель;
-
нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению
капитального ремонта;
-
непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за
которые арендатор не отвечает.
Договором или
законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход
его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К
отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о
купле-продаже.
Материал предоставлен сайтом NetPrava.ru (Правовой портал).
Похожие материалы:
Договор аренды транспортного средства с
экипажем
Договор аренды транспортного средства без
экипажа - ст.642 ГК РФ
Договор аренды предприятия
Договор банковского вклада
Договор банковского вклада (Батычко В.Т., 2008)
Договор банковского счета
|