Татарова А.В.
Оценка недвижимости и управление
собственностью
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2003.
2. Оценка недвижимости
2.6. Оценка земли
Cчитается, что стоимость имеет земля, а остальное – это улучшения, они добавляют
вклад в стоимость. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка
и построек. Следует различать термины «земля» и «земельный участок».
Под земельным участком понимается часть земной территории, которая
оборудована и готова к использованию в различных целях.
Улучшения, проводимые для создания участка:
– внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
– внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков
для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав.
Распространенные права, требующие оценки:
1) полное право собственности – возможность использования свободного от арендаторов
участка любым законным способом;
2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору
аренды.
Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель
за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды
от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи
права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого
является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора
аренды.
2.6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования земли
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее
эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда
факторов.
Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения,
застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность
местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность
предполагаемых доходов и т. п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка
и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного
земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым
этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее
доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения
о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений
в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую
высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми
и экономически эффективными.
Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:
1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость
земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная
доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения
на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного
участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование,
конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить
сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;
3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от
использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения
расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер,
топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические
характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и
т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ
соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных
бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам,
учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства
промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта использования
земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа
строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных
запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской
застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования,
негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости
участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных
вариантов использования, с учетом риска инвестиций.
2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют
величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития
инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические
и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой
категории земель.
На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное
влияние:
– интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает
стоимость участка для целей торговли;
– размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические
достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство,
практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное
развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:
– цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного
назначения или жилищного строительства;
– цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
– цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования земель в
городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по
улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая
часть стоимости;
– цена за лот – применяется для сравнения стандартных по форме и размеру
участков в районах жилой, дачной застройки;
– цена за единицу плотности – соотношение площади застройки к площади земельного
участка и др.
Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной
и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях
городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником
доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога,
арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому
вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для
них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила
максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного
климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке,
ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.
Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила
максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного
климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды
и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается
справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования
и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации
территории.
В ходе проведения политики взимания платы за земельные ресурсы на основе их
рыночной стоимости достигаются следующие результаты:
– создание и развитие адекватной системы рыночных отношений в системе
оплаты за земельные ресурсы;
– справедливое распределение налогового бремени;
– стимулирование перераспределения земли между конкурирующими типами землепользования;
– стимулирование эффективного использования и активизации инвестиций в
реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.
Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить возможность использования
земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности,
продать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость
основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.
Существуют два взгляда на ценность городских земель:
– проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования
территории как раздела генерального плана города;
– оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования
территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Похожие материалы:
Оценка доказательств
Оценка доказательств - КоАП
Оценка доказательств
Оценка земли
Управление персоналом: Оценка кандидатов при приеме на работу
Оценка конкурентной позиции фирмы
|