Татарова А.В.
Оценка недвижимости и управление
собственностью
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2003.
1. Определение недвижимости
1.5. Преимущества инвестирования
в недвижимость
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является
наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости
заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов.
Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности
срока окупаемости вложенных средств.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.
Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным
договором, покупка с обратной арендой.
Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях
в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, –
долгосрочные.
Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:
1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым
дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью
обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата
аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.
2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными
поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения)
менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного
капитала:
– денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта,
которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки
доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах
аренды;
– источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени
измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку
здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически.
3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это
связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством
сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в
недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый
к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости.
Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые
активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.
4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности,
безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
– ожидаемый доход на инвестиции;
– ставка банковского процента;
– налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;
– темпы инфляции;
– степень риска инвестиций в недвижимость.
Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:
– быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности
в кредитных учреждениях;
– частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;
– ограниченность более доходных направлений инвестирования;
– остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;
– инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях
повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.
С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие
к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно
прогнозировать соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить
долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых
ресурсов у потенциальных покупателей.
На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции
инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к
снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных
ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех
отраслях экономики.
И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов
по следующим причинам:
– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности,
безопасности и возможностью контролирования инвестором;
– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в
то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право
собственности;
– вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
– рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
– вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций
на этом рынке.
На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости
снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости,
оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые
поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение
жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов
всех участников процесса финансирования недвижимости – необходимая составляющая
нормального функционирования рынка недвижимости.
Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)
Похожие материалы:
Презумпция невиновности судов
Презумпция невиновности - ст.14 УПК РФ
Презумпция невиновности
Преимущественное право
арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Преимущественное право
нанимателя на заключение договора на новый срок - ст.684 ГК РФ
Преимущественное право
покупки
|