В.Т. Батычко
Жилищное право Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.
Тема 3. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
3.2. Содержание жилищных отношений
Содержание жилищных правоотношений составляют права и
обязанности его участников.
В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по
поводу:
1) возникновения,
осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения
жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2
ЖК РФ);
2) пользования
жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования
общим имуществом собственников помещений (в соответствии со ст. ст. 36 - 38 ЖК
РФ);
4) отнесения
помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. ст.
22 - 24 ЖК РФ);
5) учета
жилищного фонда;
6) содержания
и ремонта жилых помещений;
7) переустройства
и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ);
8) управления
многоквартирными домами (ст. ст. 161 - 165 ЖК РФ);
9) создания
и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ
собственников жилья, прав и обязанностей их членов (разделы 5 и 6 Кодекса);
10) предоставления коммунальных
услуг (ст. ст. 153 - 160 ЖК РФ);
11) внесения платы за жилое
помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ);
12) контроля за использованием и
сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным
санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства
(ст. 20 ЖК РФ).
Необходимо рассмотреть ряд частных примеров,
конкретизирующих содержание жилищных правоотношений по поводу:
1) пользования жилым помещением. Данное право содержится в
ст. 17 ЖК РФ. Пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с его
назначением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом
жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности,
санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а
также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными
Правительством РФ.
В зависимости от того, кто является пользователем жилого
помещения - собственник или наниматель, права и обязанности, связанные с данной
составляющей понятия содержания жилищных правоотношений, различны:
а) собственник жилого помещения
осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на
праве собственности жилым помещением. При этом именно он несет бремя содержания
данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества
собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник
комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников
комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или
договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в
надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать
права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а
также правила содержания общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме;
б) по договору социального
найма жилое помещение передается наймодателем нанимателю во владение и в пользование
для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Наниматель жилого
помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого
помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями,
утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, наниматель обязан:
а) использовать
жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
б) осуществлять
пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов
проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать
сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ
или совершение других действий, приводящих к его порче;
г)
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений
общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и
порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в
других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность
санитарно-технического и иного оборудования;
д) немедленно
принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого
помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем,
и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую
управляющую организацию;
е)
производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно
вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате
жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора
социального найма жилого помещения;
з)
информировать наймодателя в установленные договором социального найма
жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на
пользование жилым помещением;
и) допускать
в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или
уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и
надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения,
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для
выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не
производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение
установленного порядка;
л) при
прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в
исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта
жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в
нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по
оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
При этом в качестве пользователя жилым помещением наниматель
имеет право:
а) вселять в занимаемое жилое
помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме)
членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На
вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов
семьи и наймодателя не требуется;
б) сдавать с согласия (в
письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его
семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае
временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК
РФ;
в) разрешать по взаимному
согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с
предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом
помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК
РФ;
г) осуществлять с
согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем
членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого
помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого
помещения другим нанимателем;
д) требовать от наймодателя
своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего
участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также
предоставления коммунальных услуг;
2) оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
возникает у:
а) нанимателя жилого помещения
по договору социального найма с момента заключения такого договора;
б) арендатора жилого помещения
государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего
договора аренды;
в) нанимателя жилого помещения
по договору найма жилого помещения государственного или муниципального
жилищного фонда с момента заключения такого договора;
г) члена жилищного
кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
д) собственника жилого
помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за
жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору
пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на
момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная
со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день
фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не
допускается;
3) управления многоквартирными домами. Оно должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в
таком доме.
Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, они
обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
а) непосредственное управление
собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) управление товариществом
собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом;
в) управление управляющей
организацией.
Если все помещения многоквартирного дома находятся в
собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования,
порядок управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом
государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.
В ст. 10 ЖК РФ установлены основания возникновения жилищных
прав и обязанностей. Они представляют собой юридические факты (действия и
события). Кодекс допускает проявление жилищных прав и обязанностей, когда
юридический факт не предусмотрен правовыми актами, но при этом соответствует
общим началам и смыслу жилищного законодательства. Указанная статья
предусматривает следующие основания возникновения жилищных прав и обязанностей:
1) договоры и иные сделки,
предусмотренные федеральным законом, а также хотя и не предусмотренные
федеральным законом, но не противоречащие ему. Иными словами, ЖК РФ допускает в
качестве основания двусторонние, многосторонние сделки (договоры), а также
односторонние сделки, для совершения которых достаточно волеизъявления одной
стороны. Данный юридический факт в настоящее время является основным фактом,
порождающим жилищные права и обязанности;
2) акты государственных органов
и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным
законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и
обязанностей. Данный юридический факт является выражением власти;
3) судебные решения,
установившие жилищные права и обязанности. То есть с момента вступления
указанного решения в законную силу жилищные права и обязанности являются
возникшими;
4) приобретение в собственность
жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом. Данный факт
подлежит обязательной регистрации в соответствующем управлении Федеральной
регистрационной службы (Росрегистрация);
5) членство в жилищных или
жилищно-строительных кооперативах согласно разделу 5 ЖК РФ и Федеральному
закону от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
6) действия (бездействие)
участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный
закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и
обязанностей.
Материал предоставлен сайтом NetPrava.ru (Правовой портал).
Похожие материалы:
Содержание документов территориального
планирования Российской Федерации
Содержание документов
территориального планирования субъектов Российской Федерации - Градостроительный кодекс
Содержание договора о приемной семье
Содержание заочного решения суда
Содержание заявления о внесении исправлений или
изменений в запись акта гражданского состояния - Гражданский процессуальный кодекс
Содержание заявления о признании гражданина
безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим
|