В.Т. Батычко
Жилищное право Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.
Тема 11. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
11.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья
Согласно ст.
137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать
в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а
также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме,
договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов
товарищества;
2) определять
смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание
и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт
и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в
резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и
уставом товарищества цели;
3) устанавливать
на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры
платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в
соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме;
4) выполнять
работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им
услуги;
5) пользоваться
предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые
предусмотрены законодательством;
6) передавать
по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для
товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать
и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее
товариществу.
Все вышеперечисленные права
товарищество реализует с учетом прав и законных интересов собственников
помещений, не являющихся членами товарищества. У таких собственников помещений
есть право самостоятельно управлять своей частью имущества или заключить
договор с товариществом. Поскольку собственники помещений не являются членами
товарищества, они не вправе рассчитывать на доходы товарищества от его
деятельности и его имущества. Поэтому и нести бремя расходов на содержание
имущества товарищества, его работников и органов управления эти собственники не
обязаны.
Товарищество не имеет права
включать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление
многоквартирным домом и собственники жилых помещений заключают с ним
соответствующий договор. Что касается права товарищества устанавливать
специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения
распространяются только на членов товарищества собственников жилья. Согласно ч.
2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже включает в себя плату за
содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта)
общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.
Если собственники жилых
помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером платежей,
которые им предлагают оплачивать как плату за жилое помещение товарищества
собственников жилья по договору, то у собственников жилых помещений есть право
оплачивать причитающиеся платежи (плату за жилое помещение) в размере,
оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в
которых не созданы товарищества собственников жилья.
В случаях,
если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в
многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять
в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в
многоквартирном доме;
2) в
соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке
надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать
в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для
осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек
и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять
в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников
помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных
земельных участков;
5) заключать
сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия (ч. 2
ст. 137 ЖК РФ).
Согласно ст. 247 ГК РФ,
распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности,
осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество
собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним
из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при
согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок
распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества
в многоквартирном доме.
Положение ст. 247 ГК РФ имеет
большую юридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 ЖК РФ не
должен нарушать норму ГК РФ, как закона, регулирующего имущественные отношения.
Нормы ЖК РФ, затрагивающие имущественные отношения, регулируемые ГК РФ,
согласно ст. 3 ГК РФ, не должны противоречить нормам ГК РФ, и в случае такого
противоречия применяются нормы ГК РФ. Только при наличии письменного согласия
всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество
собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном
доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.
Права товарищества,
предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе осуществлять
только с согласия, как членов товарищества, так и иных собственников жилых
помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические
лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует,
что собственник приобретает имущество в собственность только по своему решению.
Принудительно имущество в собственность приобретаться не может.
В случае
неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей
по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке
вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Товарищество
вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников
жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между
собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор
заключен с управляющей организацией, как самим товариществом, так и
собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь
эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения
соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в
части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.
Товарищества собственников жилья,
которые созданы собственниками домов (на одну семью), дач, вправе принудительно
требовать со своих членов только оплаты расходов на содержание и ремонт общего
имущества собственников домов, но никак не расходов на ремонт домов
собственников: свои дома собственники обязаны содержать самостоятельно (ст. 210
ГК РФ), если члены товарищества не договорились об ином.
Товарищество собственников жилья
может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков
в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме
обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих
расходов.
Товарищество собственников жилья
может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества,
только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда
общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме
незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое
товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае
нарушения ими своих обязанностей, установленных в уставе товарищества.
В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество
собственников жилья обязано:
1) обеспечивать
выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов,
иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать
договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с
собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами
товарищества;
3) выполнять
в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать
надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в
многоквартирном доме;
5) обеспечивать
выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей
по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии
с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном
доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения
общей собственностью;
7) принимать
меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц,
затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим
имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять
законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в
отношениях с третьими лицами.
Перечисленные в статье 138 ЖК РФ
обязанности товарищества собственников жилья как некоммерческой организации,
созданной для обеспечения потребностей собственников жилых помещений в
управлении, содержании общего имущества собственников, не все соответствуют
правовой природе некоммерческого юридического лица. Указанные обязанности носят
административный характер и больше соответствуют органам власти или
государственным учреждениям, наделенным определенными властными полномочиями.
Товарищество собственников жилья
создается собственниками жилых помещений, и обязанности возникают у
товарищества именно перед своими членами. Товарищество не вправе контролировать
действия собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества.
Попытка уравнять положение собственников жилых помещений (не членов
товарищества) с членами товарищества является ничем иным, как формой
обязательного подчинения лиц, не являющихся членами товарищества, его уставу и
принимаемым решениям. Это уже признавалось Конституционным Судом РФ не
соответствующим ст. 30 Конституции РФ.
Поэтому обязанности товарищества,
установленные в п. 5-8, подлежат исполнению только в отношении членов
товарищества, а не всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме,
иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является
нарушением гражданских прав собственников жилых помещений. Перечисленные в п.
5-8 обязанности товарищества могут возникнуть только из договора между
собственником жилого помещения, не являющимся членом товарищества, с
товариществом собственников жилья.
Материал предоставлен сайтом NetPrava.ru (Правовой портал).
Похожие материалы:
Права и обязанности сторон договора купли-продажи
Права и обязанности собственников водных
объектов, водопользователей при использовании водных объектов - Водный кодекс
Права и обязанности собственника жилого помещения
Права и обязанности участников уголовного
судопроизводства по уголовному делу, дознание по которому производится в
сокращенной форме
Права и обязанности участников хозяйственного
товарищества или общества - ст.67 ГК РФ
Права и обязанности учеников по окончании
ученичества
|